Сметная документация в проектах капитального ремонта требует особого подхода при экспертизе. В отличие от нового строительства, где объёмы и технологии можно формировать «с нуля», при капремонте необходимо учитывать фактическое состояние конструкций, ограниченные возможности демонтажа, соответствие проектных решений обследованным элементам и точность расчётов. Проверка смет в таких проектах сопровождается рядом специфических требований, игнорирование которых может привести к замечаниям, возврату проекта или снижению стоимости. Ниже представлены ключевые аспекты экспертизы сметной части капитального ремонта.
- Связь сметы с результатами технического обследования. Все объёмы и виды работ должны основываться на результатах инструментального или визуального обследования. Отсутствие таких данных или их слабая проработка вызывает сомнения в обоснованности сметных расчётов.
- Учет существующих конструкций и материалов. Эксперты проверяют, насколько реально запроектированные мероприятия соответствуют фактически существующим конструкциям и узлам. Нельзя закладывать демонтаж того, чего физически нет, или замену элементов, не подлежащих ремонту.
- Адекватность расценок при восстановлении. В проектах капремонта часто применяются расценки на новое строительство, что недопустимо. Для замены или усиления конструкций должны использоваться расценки по видам ремонтных работ, учитывающие специфические условия.
- Наличие смет на демонтажные и подготовительные работы. Эти работы являются обязательной частью капремонта, но часто их забывают включить. Экспертиза требует обоснования всех этапов, включая разборку, вывоз мусора и подготовку площадки.
- Применение расценок по ремонту с учётом коэффициентов. К ремонтным расценкам применяются специальные коэффициенты на условия труда, ограничения по времени, стеснённость. Их отсутствие приводит к занижению или завышению стоимости.
- Обоснование затрат на замену инженерных сетей. Часто в проектах указывается полная замена систем, но не представлены схемы, технико-экономические расчёты и подтверждение необходимости полной замены. Эксперт требует объяснений и расчётов.
- Разделение затрат по элементам здания. Смета должна содержать разбивку по конструктивным элементам — крыша, фасад, перекрытия, инженерные системы, отделка. Обобщённые позиции «капитальный ремонт здания» не допускаются.
- Использование локальных смет и ведомостей объёмов работ. Эксперты требуют наличие ЛС на каждый вид работ и ВОР в составе документации. Отсутствие этих приложений является грубым нарушением.
- Привязка к реальным условиям эксплуатации. Например, при ремонте действующего здания требуется учесть ограниченный доступ, безопасность пользователей, временные переносы коммуникаций. Это должно быть отражено в расчётах стоимости.
- Наличие пояснительной записки к смете. В записке указываются источники расценок, применённые коэффициенты, метод расчёта, особенности работ, условия выполнения. Без неё невозможно обоснованно оценить сметную стоимость.
При экспертизе проекта капитального ремонта административного здания в Великом Новгороде сметная стоимость была снижена почти на 15% после исключения необоснованных работ. Проектировщик заложил замену всех дверей и окон, хотя в акте обследования значилось, что часть из них находится в удовлетворительном состоянии. После корректировки сметы заключение было выдано без замечаний.
В другом проекте по ремонту системы отопления школы в Новгородской области экспертиза отклонила смету из-за использования строительных расценок на монтаж новых систем. После замены позиций на ремонтные расценки, с применением региональных коэффициентов и расчётом затрат на демонтаж, проект был согласован с первого раза.
