Несмотря на кажущуюся простоту малоэтажного строительства, экспертиза проектной документации для коттеджей, таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов (ЖК до 3 этажей) имеет ряд особенностей и требований, которые нельзя игнорировать. Проекты подобного типа нередко выполняются с нарушениями или упрощениями, особенно в части инженерного обеспечения, энергоэффективности и противопожарной безопасности. Ниже перечислены основные моменты, которые следует учитывать при подготовке проектной документации для прохождения экспертизы в сфере малоэтажного строительства.
- Наличие полного состава документации. Часто заказчики предполагают, что для малоэтажных объектов можно ограничиться архитектурным разделом. Однако экспертиза требует полного пакета: конструктивные решения, инженерные системы, мероприятия по обеспечению МГН, охране труда, энергоэффективности и пожарной безопасности.
- Проработка конструктивных решений. В проектах коттеджей часто встречаются ошибки в расчётах фундаментов, стен и перекрытий. Несмотря на невысокую этажность, проектировщик обязан доказать соответствие несущих конструкций требованиям прочности и устойчивости.
- Пожарная безопасность и пути эвакуации. Даже в домах на 2–3 квартиры необходимо разрабатывать схему эвакуации, выбирать строительные материалы с огнестойкими характеристиками и предусматривать первичные средства пожаротушения. Игнорирование этих аспектов — частая причина отказа в экспертизе.
- Инженерные системы. Проекты должны включать полноценные разделы по электроснабжению, водоснабжению, отоплению, канализации. Нередко они делаются формально или вовсе отсутствуют. Экспертиза требует конкретных технических решений с расчётами и обоснованиями.
- Противопучинистые и дренажные мероприятия. В ряде регионов, включая Новгородскую область, наблюдаются грунты с высоким пучением. Отсутствие проектных решений по защите фундамента приводит к замечаниям.
- Мероприятия по энергоэффективности. Законодательство требует расчёта сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций. Для коттеджей это особенно важно, так как большие площади остекления могут привести к несоответствию требованиям.
- Проектирование автономных систем. Если объект предполагает автономное водоснабжение, канализацию или отопление, необходимо проработать схемы, рассчитать мощности, выбрать оборудование и предусмотреть мероприятия по обслуживанию и безопасной эксплуатации.
- Интеграция с инфраструктурой посёлка или ЖК. Для малоэтажных ЖК проект должен включать увязку с дорогами, благоустройством, сетями связи, ливневой канализацией и озеленением. Эти разделы проверяются на предмет соответствия нормам и санитарным требованиям.
- Обоснование этажности и плотности застройки. При проектировании группы домов необходимо соблюдать нормативы по плотности, минимальным расстояниям между зданиями, инсоляции, парковочным местам. Часто эти параметры нарушаются, что выявляется на стадии экспертизы.
- Особенности проектирования на индивидуальном участке. Если дом строится на ЗУ ИЖС, требуется особое внимание к привязке проекта к границам участка, наличию согласий от соседей (при размещении на границе), соблюдению отступов и охранных зон.
Один из проектов строительства четырёх таунхаусов в пригороде Великого Новгорода получил отрицательное заключение из-за отсутствия раздела по энергоэффективности. Стены были запроектированы с недостаточной теплоизоляцией, и расчёты сопротивления теплопередаче не были представлены. После доработки проекта с учётом современных СП и использования минераловатного утеплителя проект был одобрен.
В другом случае проект индивидуального жилого дома предусматривал установку газового котла без соблюдения требований по размещению вентиляции и расстоянию до окон. Экспертиза потребовала пересмотра проектных решений и получения согласования от газораспределительной организации. После корректировки и доработки раздела отопления проект успешно прошёл экспертизу.
