Предпроектная стадия — важнейший этап подготовки к строительству, в том числе при работе с государственными и крупными коммерческими объектами. Именно на этом этапе формируется предварительная сметная документация, позволяющая оценить стоимость строительства, определить объёмы финансирования и подготовиться к прохождению экспертизы. Хотя официальная проверка сметы на этой стадии не проводится, грамотный предварительный анализ позволяет минимизировать ошибки в будущем. Ниже представлены ключевые особенности и цели проверки смет на стадии предпроектной подготовки.
- Формирование ориентировочной стоимости строительства. Основная задача — определить общий бюджет проекта. Используются укрупнённые нормативы, справочные данные, методики Минстроя, среднерыночные показатели стоимости по аналогам.
- Проверка полноты состава затрат. Эксперт или экономист анализирует, учтены ли все основные статьи: строительные и монтажные работы, оборудование, проектирование, авторский надзор, подключение к сетям, благоустройство, затраты на экспертизу и т. д.
- Оценка достоверности укрупнённых показателей. Частая ошибка — завышенные или заниженные значения стоимости на м², без учёта типа объекта, инженерной сложности, региона строительства. Проверка предполагает анализ реальных проектов-аналогов.
- Анализ структуры стоимости. Смета должна быть логично структурирована: отдельно выделяются СМР, оборудование, сопутствующие затраты. Это помогает корректно составить ТЭО и представить данные для инвесторов или органов власти.
- Проверка применённых коэффициентов. Если применяются поправки на условия строительства (зимнее удорожание, удалённость, особенности логистики), они должны быть обоснованы и подтверждены предварительными расчётами.
- Сравнение с нормативными показателями. Для бюджетных объектов рекомендуется использовать укрупнённые нормативы из сборников Минстроя. Это повышает достоверность расчёта и облегчает согласование бюджета.
- Оценка рисков недофинансирования. Если на этом этапе не учесть определённые затраты (например, пусконаладку, временные сооружения, резерв на рост цен), в дальнейшем возникнут проблемы при прохождении экспертизы или реализации проекта.
- Подготовка к обоснованию инвестиций. Предпроектная смета может использоваться в составе документации для обоснования инвестиций (ОИ), а значит, должна быть логически выстроенной, прозрачной и понятной для экспертов.
- Идентификация потенциальных «узких мест». Анализ предварительной сметы позволяет выявить наиболее затратные разделы проекта и заранее оценить целесообразность проектных решений.
- Гибкость модели. В отличие от рабочей сметы, предпроектная допускает корректировки и сценарное планирование. Эксперт может рекомендовать разработать несколько вариантов расчёта: минимальный, базовый, с резервами.
В одном из проектов по строительству общеобразовательной школы в Новгородской области предварительная смета, составленная по укрупнённым нормативам, не учитывала затраты на подключение к инженерным сетям. При выходе на экспертизу это стало серьёзной проблемой: потребовалось срочное перераспределение бюджета. После корректировки документация была принята, но заказчик потерял почти месяц времени.
В другом случае коммерческий девелопер, готовя проект многоэтажного жилого дома, включил в предварительную смету резерв на рост стоимости материалов и транспортные расходы, исходя из сезонных индексов. Это позволило избежать перерасхода средств на этапе реализации и повысило доверие инвесторов к проекту.
